“法拍房”常见法律问题及处理

  一、什么是法拍房？

所谓法拍房是“法院拍卖房产”的简称。其从法律意义上讲是指当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由司法程序确认后向法院申请强制执行，从而将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。由于“法拍房”一般在拍卖过程中往往会设置一个较低的起拍价，因此“法拍房”在市场上受到了购房人的青睐。

二、法拍房的购买流程

1．市场调查

首先，要根据自己的需求确定购买区域，通过网络或向专业的辅拍机构来对接当地的房产交易情况和购房政策，比如：交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和是否限购政策等。如果不是自住，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

2．寻找目标

充分了解市场后，就可以到司法拍卖网站寻找合适的房源了。通常，我们会在阿里拍卖或京东拍卖寻找房源，因为这两大网站的种类和数量较多。当然了，若是优质房源，参与人数也相对多，竞争程度会比较激烈。

3．阅读公告

初步确定拍卖目标后，一定要非常认真、仔细地阅读网站上所罗列的公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，公告里基本都会标注清楚多项重要信息，比如房屋的产权属性、装修情况、是否有租赁、法院是否协助清场、税费由谁承担等等。这些问题都需一一了解清楚。

4．实地看房

确定想要竞拍的房源后，可以按照公告里的通知报名参加实地看房。法拍房是由法院安排统一看房的，所以要提前报名。实地看房可详细了解房屋的真实情况，例如房屋的真实情况是否与公告上的一致，房屋是否有明显的质量问题等。

5．准备资金

通常，法拍房基本是不支持正常按揭贷款的，因是需要全款购买。如果确定参加竞拍，不仅要报名，还要准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。

6．交保证金

当上述5个步骤已经准备好了，就正式进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号，在指定时间报名并支付保证金，以获得参与竞拍的资格。保证金一般为起拍价的10%～20%，如果竞拍成功，即抵冲拍卖款；如果不成功，将在拍卖结束后退回；如果竞拍成功后又悔拍，法院将予以没收。

7．出价竞拍

每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经参加竞拍的人，可以在拍卖开始后通过平台出价竞拍。竞价通常持续24小时，最后5分钟还有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。出价大于等于起拍价即可成交，价高者得。

8．支付余款

竞拍成功后，应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后，会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》（简称“三书”）等文件，然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书，以备竞买人办理过户手续。

9．办理交付

已出证的目标房产，在解除抵押和查封之后，竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税，完税后到不动产登记部门递交过户资料，顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。

未出证的目标房产，在解除查封之后，竞买人可以和房地产开发商沟通，要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

 三、“法拍房”常见法律问题及其处理

（一）存在租约的问题

1.法律风险

2.问题识别

3.问题处理

（二）无法腾房的问题

1.无法腾房的情形

2.无法腾房情形的应对

（三）无法“过户”的问题

1.无法“过户”的情形

2.“过户”问题的处理

（四）无法“落户”的问题

1.无法在“法拍房”“落户”的风险

2.“落户”问题的处理

（五）交易税费过高的问题

1.税费过高的主要情形

2.税费问题的处理

四、法拍房尽职调查信息来源介绍

这两年，法拍房市场相对活跃，成为很多人购买房子的途径之一。但是法拍房交易中，可能会存在诸如房产现状、房产产权等方面的交易风险，为了避免这些风险，购房者需要提前做好相关的尽职调查。做法拍房尽职调查，“信息来源”很重要，只有掌握充分的信息来源，才可以发现法拍房交易中可能存在的风险。

对于拍卖标的物的了解，主要有线上来源、线下实地看房以及和向承办法官了解三个途径。

综上，购买法拍房虽然交易过程比较便捷，但是为了尽可能的规避购买法拍房的风险，通过各种途径掌握法拍房的实际情况非常必要。

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